澳大利亞500萬澳元的重大投資者簽證（SIV）移民項(xiàng)目暫停

2015年4月27日，澳大利亞政府發(fā)表正式聲明，暫停澳大利亞500萬澳元的重大投資者簽證（SIV）移民項(xiàng)目。

寬松的SIV投資移民條件向來是移民澳大利亞的投資者最青睞的移民方式，而其中中國人數(shù)量一直處于高位。據(jù)澳大利亞移民局的官方統(tǒng)計，截至今年1月31日，SIV投資移民項(xiàng)目申請者中高達(dá)90.6%來自中國內(nèi)地。

2012年，澳大利亞移民局正式推出SIV投資移民計劃，申請者四年時間內(nèi)按規(guī)定投資500萬澳元便有資格獲得永久居住權(quán)。這500萬澳元的投資中，除了30%的部分指定政府債券投資外，剩余的70%可被用于通過多類型管理基金流入澳大利亞市場。

“由于今年移民澳大利亞人數(shù)增加，明顯導(dǎo)致房價上漲，加上澳大利亞怡人的氣候、透明的法律環(huán)境以及無遺產(chǎn)稅等因素，地產(chǎn)投資成為這些管理基金最主要的資金流向之一。”在澳大利亞從事房地產(chǎn)開發(fā)的尹先生告訴中國房地產(chǎn)報記者。

然而這項(xiàng)自推出以來就備受國內(nèi)富人青睞的投資移民項(xiàng)目被暫時畫上休止符。澳大利亞移民部部長Scott Morrison去年9月10日宣布澳大利亞政府將禁止SIV申請人進(jìn)行貸款一類的投資。  

“鑒于SIV的相關(guān)政策，相符投資必須是合法且無產(chǎn)權(quán)負(fù)擔(dān)的，通過當(dāng)?shù)氐耐顿Y主體購買澳大利亞房產(chǎn)涉及產(chǎn)權(quán)模糊，貸款一類的投資違背了重要投資者簽證的規(guī)定和其實(shí)行初衷，因此澳大利亞政府認(rèn)為這一類的投資策略是違法的。”尹先生介紹。

據(jù)記者了解，2015年針對舊版SIV移民簽證計劃將面臨重大修改，其中新增部分將包括明確規(guī)定限制申請者間接投資民用房地產(chǎn)。此外，配合高端顧客需求，澳移民局還將在SIV基礎(chǔ)上退出PIV（高端重大投資者簽證移民項(xiàng)目），最低投資額將升至1500萬澳元。

房產(chǎn)投資渠道變窄

澳大利亞政府對于SIV政策的修改文件預(yù)計于7月1日正式出臺，實(shí)際上針對非澳國籍的海外購房者違規(guī)購買本國住宅項(xiàng)目的行為已經(jīng)開始實(shí)施，而第一個“殺雞儆猴”的對象就是恒大集團(tuán)董事局主席許家印。

2014年10月，許家印曾經(jīng)親自來到澳洲以3900萬澳元價格買下了位于悉尼東區(qū)Point Piper超級豪宅Villa del Mare。

不過在購房協(xié)議上，房屋產(chǎn)權(quán)所有人顯示為在澳注冊的公司“金快餐”(Golden Fast Foods)，而這家聽上去和任何一家漢堡店沒有區(qū)別的快餐公司只是香港公司“恒大地產(chǎn)集團(tuán)”在澳大利亞的一個空殼公司。

而澳大利亞房產(chǎn)法規(guī)明確規(guī)定，外國人不能購置澳大利亞二手房，只能購買新房。

澳大利亞財長Joe Hockey隨后在今年3月初的國會宣布，豪宅Villa del Mare易主過程違反外國人購房監(jiān)管條例，勒令其中國買家90天內(nèi)賣出，否則交由聯(lián)邦處理。

而許家印澳大利亞房產(chǎn)被迫出售不僅是違規(guī)購買澳大利亞二手房的問題，如今澳大利亞政府針對移民投資中資金集中流往房地產(chǎn)市場現(xiàn)象已經(jīng)開始加以限制。

“你根本想象不到中國人在澳大利亞競拍房產(chǎn)的場面有多火爆，尤其在悉尼市北區(qū)的學(xué)區(qū)房競價會上，最后只有中國人在競價，激動時候甚至直接用中文喊出報價。”尹先生告訴中國房地產(chǎn)報記者。

“如果不控制，會最終導(dǎo)致社會問題，老百姓感覺自己國家是什么有錢人就能過來，還有老百姓買不起，看到文化差別大的移民，最后國家社會穩(wěn)定會被影響。”長期生活在國外的房地產(chǎn)研究者Henry告訴記者。

根據(jù)Core Logic RP Data的數(shù)據(jù)顯示，悉尼房價在過去的三個月里上漲了7.9%，比去年同期上漲了14.5%。

紛至沓來的投資移民申請人為澳大利亞帶來了大量海外資金，然而大量資金流向澳大利亞房地產(chǎn)市，這被澳大利政府認(rèn)為SIV政策未起到應(yīng)有作用，應(yīng)予以優(yōu)化。7月1日澳大利亞移民局實(shí)施的澳大利亞SIV新政將在投資方式與要求上有所變動，主要體現(xiàn)在：禁止直接投資到房地產(chǎn)項(xiàng)目；限制間接投資民用房地產(chǎn)；管理型基金資產(chǎn)中，民用房地產(chǎn)的比例不允許超過10%。

高端房產(chǎn)需求仍旺

作為配合SIV的計劃，澳大利亞從7月1日起還將推出“高端投資者簽證”計劃（PIV），海外移民申請者投資為1500萬澳元，1年之后就可以獲得永久居留權(quán)。

PIV政策細(xì)則尚未公布，但日前，澳大利亞邦政府已表明符合投資的有五個指定領(lǐng)域，分別包括食品與農(nóng)業(yè)、開采技術(shù)和服務(wù)業(yè)、天然氣和能源業(yè)、醫(yī)療技術(shù)和醫(yī)藥業(yè)以及高級制造業(yè)。也就是說，PIV需要投資到項(xiàng)目里，并且投資到上述指定領(lǐng)域，投資不再靈活方便，投資風(fēng)險隨之加大。至于投資資金在期滿后是否有監(jiān)控期等，這些都需要具體細(xì)則出臺后才能獲知。

不難看出，從房地產(chǎn)行業(yè)到實(shí)體經(jīng)濟(jì)，澳政府希望借此獲得更好的投資經(jīng)濟(jì)效果，而相關(guān)報道也顯示相對資金要求更高的PIV必將成為澳大利亞移民的新寵，代替SIV目前的地位。

“不過短期來看，移民投資計劃的修改對澳大利亞整體的房地產(chǎn)市場影響甚微”，地產(chǎn)金融資深評論人黃立沖認(rèn)為，“很多人投資澳大利亞的房產(chǎn)并不單純是為了移民，有很多人買物業(yè)是因?yàn)楫?dāng)?shù)氐奈飿I(yè)有上漲的潛力。”

而相對于整個澳大利亞2500萬人的基數(shù)，2014年中國個人買家針對澳房產(chǎn)的投資總額是22億美元。而去年SIV的申請人只有751個獲批，其中很大部分是債券投資。因此SIV的關(guān)停不會對澳房產(chǎn)市場帶來特別大的影響。

“即使移民投資房地產(chǎn)受阻，來自亞洲的新晉移民富豪還是會帶動尤其是悉尼、墨爾本這些地區(qū)的房價。”尹先生分析。

最直接的數(shù)據(jù)來自于澳大利亞房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究機(jī)構(gòu)CoreLogicRP，悉尼房產(chǎn)市場的頂級房產(chǎn)價格自2009年1月以來上漲了58.6%；在墨爾本房產(chǎn)市場高端房產(chǎn)價格上漲了44%。

以悉尼、墨爾本為代表的城市高端地產(chǎn)仍然是移民者的首選置業(yè)地區(qū)。以悉尼為例，“悉尼學(xué)區(qū)房所在的北區(qū)，長期以來就是置業(yè)者最青睞的地區(qū)，但是由于地形限制，整個北區(qū)新房存量已經(jīng)告罄，南區(qū)逐漸成為新的首選考慮。”尹先生表示。

澳房產(chǎn)的火熱離不開穩(wěn)定的調(diào)控政策和規(guī)范的管理模式。憑借著完善的房地產(chǎn)法律和管理體系，澳房產(chǎn)市場被評為世界第一類“高度透明”的房地產(chǎn)市場，是財富人士全球資產(chǎn)配置的利器。

此外，持續(xù)的低息也為澳房產(chǎn)的持續(xù)“高燒”添了一把柴火。

5月5日下午，澳大利亞央行將官方現(xiàn)金利率下調(diào)了25個基點(diǎn)至2%。這個舉動意味著澳大利亞地產(chǎn)市場正享受著歷史最低利率水平。

澳大利亞央行行長史蒂文斯在聲明中承認(rèn)，董事會已經(jīng)考慮到降息會對悉尼繁榮的樓市產(chǎn)生什么樣的影響。“盡管其他城市的房價發(fā)展趨勢參差不齊，悉尼住房價格持續(xù)強(qiáng)勁增長。”

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